根据新版《药品经营与使用质量监督管理办法》和相关文件的精神，医药企业必须最迟在2029年完成药品现代物流升级，否则面临退出市场的选择。尤其是自2024年以来，多地省级药监部门出台文件鼓励医药三方物流、多仓协同等业务的发展，因此我国医药流通领域逐步进入了医药三方物流仓储建设的高峰期。

一、医药物流园区定位

目前，国内商业药企获取的医药物流园区土地规模，普遍从20亩到80亩之间，少数企业土地规模超过了一百亩。应该讲，上述土地规模可开展的建设内容基本以大型医药三方物流仓库（面积一般超过25000平米）和行政楼为主，随着园区面积的增加还会有商业门面房、二期仓库或研发中心、生产厂房等内容。

根据上海通量信息科技有限公司的调研与服务了全国上百家智慧医药物流园的经验，在前面近十年的医药物流园区建设历程中，由于三方物流政策不配套、医药流通市场不成熟、物流园区服务项目单一等多种因素，很多医药物流园区的经营不理想，整个园区的盈利性体现不出来，甚至严重亏损。

但是也有少数园区，如甘肃荣康医药物流健康产业园、云南昊邦医药健康产业园、四川云集药业“慧金港”三方物流园区等，由于精准地切入了当地市场，园区经营效益不错，企业也得到了长足发展。

根据笔者的研究，医药三方物流业务的核心是基于库房、品种、人力资源等关键要素共享模式的专业平台化仓储：医药三方物流企业基于专业三方物流仓储为入园（入库）企业提供专业的货物存储、拣选、打包、发运、配送等医药三方物流服务。正是因为有大量的货物在共享仓储体系内的流动，因此可以衍生出品种集中采购、货物在库仓单质押、销售订单金融保理等增值服务；同时结合园区内的行政办公、食宿条件，可以开展基于货品一件代发的电商或直播，为入园企业提供专业化财税服务的创业孵化等新兴业务。

应该讲，业主企业在建设医药三方物流仓储之前，就应该将生态化运营、共享平台经济作为核心思维切入点，将传统的医药物流仓库的定位升级成专业化的医药物流健康产业园区，才能满足上述经营模式的需求。

二、医药物流健康产业园的运营

根据上海通量信息科技有限公司的调研与项目设计经验，如果要满足100亿人民币医药流通规模的经营，所需要的园区土地面积不低于60亩。因此，一般中小型医药物流健康产业园区的经营，可以考虑如下业务方向。

如果医药物流仓库的容积过小，则经营效益不高；因此作为园区的核心，医药三方物流仓库的面积建议不低于25000平米，能同时具备药品、器械三方物流资质为佳。根据物流设备与WMS软件配置的工艺方案，优先招纳制药企业、大中型商业药企、大中型连锁药企或大型电商企业的云仓为首批入驻客户，有选择的招纳本地中小商业与小型连锁药店入驻。必须明确的是，医疗器械三方物流业务一定要作为重点开发，可以有效的支撑整个园区的盈利效益。

如果在省会城市，则可以在仓储出货区设计较大规模（如不低于2000平米）的货物中转区域，重点开发各类物流企业进入所在省份地州的倒仓业务。同时，可以和专业物流运输企业合作承接部分货物的配送业务，并且与前述中转倒仓业务形成有效配套。

随着各类医药客户企业入驻且三方物流业务逐步上规模、稳定运营以后，园区业主方应该成立专业的集采公司与金融公司：通过供应链金融手段，在充分协商沟通的基础上，通过垫资、合资等多种方式，开发针对部分品种的集采或商业代采业务，既可以做大主体商业药企的流通规模，也可以提高合作方的经营效益。

一般而言，园区还会有配套的行政办公楼、食堂、会务培训中心等配套设施，要尽量把行政办公这部分申报成科创孵化器：根据这一部分的配套规模，园区业主方要吸纳多家财税、注册代办企业入驻，为入园企业或经营者个人提供专业的财税、公司注册、代账等配套服务；定期开展创业辅导、产业招商与运营论坛、银企对接、有序营销培训等各项会议；还可以吸引直播团队或改造部分直播室，为入驻企业提供共享直播间，配合仓储开展一件代发业务。上述多种业务的开展，可以有效打造本地的医药健康产业经济聚集区。

根据笔者的测算，上述三方物流储运业务、金融与商业流通、创业孵化与直播等新兴业态，基本可以支持中小型医药物流健康产业园的的经济效益达到理想状态。

三、园区的分步建设

根据国内专业智慧医药物流仓储与园区集成科技单位上海通量信息科技有限公司的实践与当前各省关于医药三方物流仓储建设的相关标准，建设一座仓库面积不低于25000平米、且具有一定办公面积的中小型医药物流健康产业园区，随着各地拿地成本不一样，总投资在1.5亿-3亿人民币不等。因此，在园区的整体策划与建设上，应该有“整体规划、分期建设”的思路。

首先应该利用好当地的药品、器械三方物流政策，一期即建设符合当省要求的药品三方物流中心仓库（配套自动化软硬件设备）；建设必需的总部办公楼、食堂、堆场等基础设施。

在一期建筑建设的同时，项目业主单位就需要成立专业的市场团队，对当地医药商业药企、各类医药经营者、异地工业药企进行招商招租，争取在库房通过验收后既可以交付给客户使用。根据笔者的调研，前述成功案例园区企业在开拓三方物流市场的同时，还有专门人员对接各类金融、物流货运、电商机构，开发服务于园区的供应链金融项目，如仓单质押、销售订单与货运订单的保理服务等。

随着一期运营达到理想效果，二期建设除了扩仓以外，笔者认为应该适当增加仓储办公的配套经营面积，尤其是二期建设独立的多层办公楼很有必要：根据当前的医药健康产业政策与人口趋势，二期在物流仓储之外还可以重点利用办公楼开拓非药类健康产业新业务。

发展医疗康养板块，建设互联网医院，该医院既支持异地处方的开方、审单等基本业务，也可以开展线下的体检、常见病的诊断、康复理疗等业务，同时吸纳专业团队利用现场条件独立开展养生讲座、现代化医药物流仓库现场参观、义诊体检等服务，最终实现非药类健康产品的推广销售等业务。

根据笔者的经验，如果可以实现园区内单体建筑的分割产权出售，更加有利于园区建筑价值的体现。

当前，国内大多数医药物流仓储园区建设单位尚无此类意识，因此笔者认为目前正是少数有实力、有想法的医药健康产业企业弯道超车、跨越式发展的大好时机：只要抓住了本轮医药现代物流升级的机会，通过医药物流健康产业园区的运营聚合健康产业资源，企业就有可能成为当地颇具特色与效益的经济黑马。